本文摘要：惠誉将正荣地产的主体评级由B下调至B+：评级下调体现惠誉指出公司通过股份发售及以内部产生的现金偿还债务，能有效地减少杆杠率（定义为净借贷/经调整存货比率，还包括牵头营公司按牵头比例拆分）至51%（2019年中期：55%）。惠誉坚信，随着正荣采行较前两年激进的快速增长策略，公司将保持其杆杠率在大约50%水平。 评级主要驱动因素可持续的杆杠：惠誉坚信正荣可维持其B+评级。

惠誉将正荣地产的主体评级由B下调至B+：评级下调体现惠誉指出公司通过股份发售及以内部产生的现金偿还债务，能有效地减少杆杠率（定义为净借贷/经调整存货比率，还包括牵头营公司按牵头比例拆分）至51%（2019年中期：55%）。惠誉坚信，随着正荣采行较前两年激进的快速增长策略，公司将保持其杆杠率在大约50%水平。

评级主要驱动因素可持续的杆杠：惠誉坚信正荣可维持其B+评级。公司的杆杠率于2019年中期为55%，但惠誉指出随着公司于其后通过股份发售及以内部产生的现金偿还债务，有效地令其其杆杠率上升至51%。

正荣于2019年上半年的分批土地支出大约为人民币160亿，占到其2019年上半年权益销售额大约一半。我们预期正荣全年分批土地支出为人民币350亿，导致杆杠率约50%。中国房地产企业广泛于2019年在二线城市采行更为大力的土地策略，将令整体土地支出下降。更加均衡的资本结构：公司于2019年上半年的现金对较短债比率为1.2倍。

我们预期随着公司持续以较低成本的融资移位较高成本的信托融资，融资成本有望更进一步上升。正荣自上市以来，仍然大力拓展融资渠道。于2019年上半年，公司的无抵押贷款比例下降至41%（2018：34%），並持续通过境外贷款移位境内非银行借款。

高质量土储：正荣的土储集中于在二线城市，且有效地集中在中国的东部、北部、东南部、西部及中部地区。没一个单一城市贡献尤其多的销售，有效地防止单一市场及区域政策风险。这使得正荣于过去三年构建强大的权益销售快速增长，而公司于2019年上半年的权益销售额约人民币300亿元。

由于来自一线城市的销售贡献上升，公司的合约销售均价由2018年的人民币16,770元上升至人民币15,390元，但销售均价仍低于其他B+评级的同业。流动性充足的流动性：正荣于2019年6月底享有非有限现金人民币251亿，抵押存款人民币5亿、受限制现金人民币46亿、仍未动用银行贷款额度及境内外债务发售额度，不足以覆盖面积其人民币249亿的短期债务。于2019年中期后，正荣于债务及股权资本市场展开了人民币28亿融资以偿还债务，並已偿还债务合共人民币50亿债务，导致其净借贷于2019年中期后增加人民币26亿。

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